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房地产:评述五次调控特点及效果比较

2020-01-16 22:03:45来源:励志吧0次阅读

自200 年始,为了打击投机性需求、保持房价在合理水平,国家展开了多轮的房地产市场调控,参照学术界的研究,可以分为以下5 个阶段。

阶段1:控制房地产,规范土地供给阶段(200 .4-2004)

本轮房地产市场调控的特点是:严格控制土地供给总量,土地交易实行招拍挂,杜绝协议出让土地;同时,严格控制信贷,提高项目自有资本金要求,提高行业进入门槛。

调控效果:控制土地供给总量的调控思路,使得住宅新开工面积增速出现回落,但与此同时,房地产开发投资、商品房销售和房价保持高速增长。

阶段2:控制房地产价格阶段(2005-2006.4)

本阶段采取的措施主要围绕打击供给环节和环节的炒作行为展开,调控住房需求总量,具体措施包括:取消住房优惠利率,在房价上涨过快的地区,将个人住房贷款的首付比例由20%提高至 0%;明确个人买卖二手房必须交纳个人税;上调贷款利率。

调控效果:政策推出初期,销售面积持续上涨,房价下滑,至2006 年下半年,在需求总量受到控制的情况下,销售面积增速放缓,房价增速保持平稳。

阶段 :房地产的全面治理阶段(2006.5-2008.8)

轮调控特点是:以调控部分地区房地产价格过快上涨,促进房地产市场健康发展为主。

采取的主要措施有:第一,继续利用信贷和税收手段调节房地产需求,打击投机;第二,通过增加小户型住房供给,增加廉租房和保障房,调控供给结构。第三,规范市场交易行为。

调控效果:本次调控的效果直到2008 年1 月开始显现,房地产销售面积在2008 年2 月同比增速为-4.2 %,70 城市的商品房销售价格与新开工面积同比增速自08 年2 月达到高点后,开始下降。

阶段4:应对危机,鼓励房地产发展阶段(2008.09-2009.10)

采取的主要措施有,第一,下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率;第二,降低住房交易税费;第三,增大性住房贷款利率下调幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持;第四,加大保障性住房建设规模,加快廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区改造,增加供给。

调控效果:在09 年初,商品房销售面积增速及70 城市房屋销售价格触底反弹。从房价的环比涨幅看,自08 年12 月,新建住宅的商品房触底,之后反弹。

阶段5:再次回归到调控房价(2008.09-2009.10)

本轮调控的特点:停止临时性房地产刺激政策,回归正常,同时从需求和供给调控房地产。采取的主要措施:第一,提高个人买房的首付款比例,提高二、三套房的首付比例,甚至停发三套房贷,打击投机性需求;第二,提高交易税收;第三,规范房地产开发商拿地。截至8 月末,受基数和调控政策的综合影响,商品房销售面积自09 年12 月开始,保持回落趋势;70 城市商品房销售价格指数自今年5 月份开始出现回落,涨幅明显放缓,从环比看,新建住宅价格与二手房价格环比在4 月份达到高点,之后环比增速回落;房地产开发投资及新开工面积增速自6 月份开始呈现回落态势。这是均表明调控政策正在起作用。

根据地产研究员的预测,8-9 月份由于需求超预期,而且供给低于预期,房价存在上涨的压力,政策预期也会加强,房价可能维持小幅上涨态势,销量继续增加。未来房地产走势,除了看供需外,政策仍是关键。

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